Me PASQUON, le 3/10/2017

Les copropriétaires obtiennent gain de cause et l'indemnisation de leur préjudice, directement contre un autre propriétaire du fait de l’absence de réalisation de travaux permettant d’assurer la conservation d'un immeuble, à la suite du défaut de paiement par lui de sa quote-part de charges.
Les travaux étaient urgents, or le copropriétaire avait refusé de répondre aux appels de fonds destinés à l’exécution de ces travaux, contribuant ainsi à l’aggravation de la détérioration de l’immeuble ; en outre, la non-réalisation des travaux avait provoqué des dégradations de l’appartement des copropriétaires demandeurs ainsi que l’impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire.

(3ème chambre civile 7/9/2017 n°16-18.777)

Il est régulièrement jugé que le copropriétaire défaillant peut, en plus des intérêts moratoires dont il est redevable, être condamné, à l’égard du syndicat des copropriétaires, à des dommages intérêts pour réparer le préjudice causé par son défaut de paiement des charges de copropriété (Cass. 3e civ. 18-2-2014 n° 12-29.860 et Cass. 3e civ. 20-10-2016 n° 15-20.587 : BPIM 6/16 inf. 397).

L’assemblée générale d’une copropriété peut valablement autoriser les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l’entretien courant de l’immeuble.

Civ. 3e, 22 sept. 2016, FS-P+B, n° 15-22.593

Dans cette affaire, plusieurs copropriétaires ont assigné le syndicats des copropriétaires d’un immeuble en vue d’obtenir l’annulation d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, donnant aux membres du conseil syndical l’autorisation de réaliser divers travaux d’entretien des parties communes de la résidence.

Pour ce faire ils avançaient deux arguments :

1 - Au nombre des pouvoirs propres qui lui sont dévolus, le syndic est chargé de pourvoir à l’entretien courant de l’immeuble ; Dès lors l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas le pouvoir de transférer tout ou partie de cette compétence propre du syndic à certains copropriétaires, l’entretien courant de la copropriété ne pouvant du reste être assimilé à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble au sens de l’article 25 b) de la loi susvisée.

2 - l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble s’entend d’une autorisation spéciale qui comme telle ne peut être délivrée qu’au cas par cas, à un ou plusieurs copropriétaires précisément identifiés, en vue de l’exécution de travaux eux-mêmes précisément définis et pour un temps nécessairement limité.

La cour de cassation a rejeté en bloc ces arguments et a validé la décision critiquée : "Mais attendu que ne constitue pas un excès de pouvoir la décision de l’assemblée générale autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l’entretien courant de l’immeuble ".

Me PASQUON, le 04/10/2016

La cour de cassation vient de juger (22 Septembre 2016 n°15-13.896) qu'une assemblée générale de copropriétaires ne peut désigner qu'un syndic.

En l'espèce, un syndicat de copropriété composé de trois copropriétaires avait en assemblée générale, désigné deux d’entre eux en qualité de syndic.

Selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, l’exécution des décisions du syndicat est confiée à un syndic.

Dans le cadre d’un contentieux l’opposant à une société à qui il avait confié des travaux de ravalement des façades et de peinture, cette dernière avance l’absence de désignation régulière de syndic et, par voie de conséquence, de l’absence d’habilitation régulière à ester en justice.

La cour de cassation lui donne finalement raison.

Me PASQUON, le 04/10/2016

Me PASQUON, le 04/10/2016

Un préjudice de jouissance dit "collectif" est reconnu pour des copropriétaires de résidences.
En effet, et classiquement un syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, est habilité à agir pour liquider des préjudices matériels liés à des désordres, des non-façons et des malfaçons de construction lorsque lui sont transmises les actions du maître de l'ouvrage.
Il peut aussi, être légitime à se plaindre d'un préjudice immatériel ou de jouissance, lorsque les désagréments sont généralisés, récurrents et anciens : une décision de la juridiction bordelaise précise "le préjudice de jouissance collectif est suffisamment caractérisé par les multiples doléances des copropriétaires entre 2010 et 2011, la persistance des dysfonctionnements électriques et l'absence totale de réponse du vendeur aux nombreuses relances du syndic.
Le Conseil du syndicat des copropriétaires doit veiller systématiquement à lister l'ensemble des préjudices matériels et immatériels.